施工工程造价咨询服务方案完整版VR彩票

发布时间：2023-03-05  人浏览

　　VR彩票在施工过程中，引起设计变更的原因很多，如：工程设计粗糙，使工程实际 与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。 首先应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情 况下不允许变更设计，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，结构上有影响项 目进行下去的情况。其次，认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减 的设计变更，必须经设计单位代表、甲方现场代表、总监理工程师共同签字方为 有效。

　　跟踪、合同诊断和合同效果后评价。 A、合同实施监督 合同实施监督是指对合同履行情况进行的检查与监督，合同实施监督是合同

　　顺利实现的保证。合同实施监督工作主要有如下几项。 ① 落实合同实施计划，为实施部门提供必要的条件。 ② 协调各有关方（委托方 、监里工程师、承包商、材料商）之间的关系。 ③ 及时发现和解决合同执行过程中出现的问题，如合同责任争执、项目活动

　　（3）编制详细的工程量清单 （A）收集分部分项工程量清单编制依据：GB50500-2008《建设工程工程量清 单计价规范》、招标文件、设计文件、有关的工程施工规范与工程验收规范、拟采 用的施工组织设计和施工技术方案。 （B）制订分部分项工程量清单编制程序 （4）编制各工程项目标底或控制价 （A）制定标底价格的编制原则 根据《建设工程工程量清单计价规范》的要求，工程量清单的编制与计价必 须遵循四统一原则，即：a)项目编码统一 b)项目名称统一 c)计量单位统一 d)工程 量计算规则统一。

　　因此较易产生设计保守从而造成了投资浪费的情况。 建议可采用限额设计。与设计单位签订限额设计责任书。 工程造价部具体工作： ①由工程造价部短时间内对每个设计方案作出经济估算及评价，在此基础上 理推选最佳的设计方案。 ②确定设计方案后，由造价部根据相关资料(之前我们将尽可能地收集当地的 造价相关资料，如以前曾做过的同类项目的经济指标)，提出合理的限额设计指标， 供公司与设计单位确定设计限额时参考。 ③工程造价部参与图纸会审的工作。并对不影响功能而降低造价的，提出合 理化建议。 ④同时由于种种原因，还存在着边设计边施工的现象，甚至施工因质量较毛 糙，从而导致设计更改、联系单较多，造成工程造价人为失控的现象，VR彩票工程造价 部全过程针对性地加以监控。 2.1.3 建设项目发包阶段 可能会出现的情况： 所选单位并非真正的最低报价单位或选中报价低于成本价而希望今后在施工 过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位。(容易引起扯皮而影响工期及造价失 控) 2、招投标文件、合同文件等不够严密、明确，在今后结算时造成扯皮或给施 工单位钻孔子。 工程造价部的工作重点： ①参与施工招、投标文件的编制及招投标的组织管理。 ②编制合适的施工预算标底(或工程量清单)。 ③详细分析各投标单位的投标书。详细列出各投标书中存在的明显低于市场

　　3.2.1 招标文件审核工作主要程序及计划时间安排： （1） 工程管理部门拟定的招标文件、评标办法在招标公告前 7 天向审计项 目组提供； （2）审计项目组在 5 天内提出审计意见； （3）工程管理部门根据审计意见，对招标文件进行完善，报北京市当地招标投标 管理办公室批准后，开展招投标工作。 3.2.2 合同审核工作程序及时间安排 1） 工程管理部门拟定施工合同后在规定时间内送审计项目组； 2） 审计项目组在 3 天内提出审计意见； 工程管理部门根据审计意见，对施工合同进行完善，经谈判签订正式合同。 3.2.3 施工阶段咨询工作程序及时间安排

　　标底的计价内容、计价口径，与工程量清单计价规范下招标文件的规定完全 一致的原则。标底的计价过程必须严格按照工程量清单给出的工程量及其所综合 的工程内容进行计价，不得随意变更或增减。

　　一个工程只能编制一个标底的原则。 （B）收集标底价格的编制依据：《建设工程工程量清单计价规范》、招标文 件的商务条款、工程设计文件、有关工程施工规范及工程验收规范、施工组织设 计及施工技术方案、施工现场地质、水文、气象，以及地上情况的有关资料、招 标期间建筑安装材料及工程设备的市场价格、工程项目所在地劳动力市场价格、 由招标方采购的材料、设备的到货计划、招标人制订的工期计划。 （C）确定工程标底价格的编制程序并开展编制工作：接受标底价格编制委 托、收集审阅编制依据、取定市场要素价格、确定工程价格要素消耗量指标、当 使用现行定额编制标底价格时应对定额中各类消耗量指标按社会先进水平进行调 整、参加工程招投标交底会，勘察施工现场、招标文件质疑、对招标文件（工程 量清单）表述，或描述不清的问题向招标方质疑，请求解释，明确招标方的真实 意图，力求计价精确、综合上述内容，按工程量清单表述工程项目特征和描述的 综合工程内容进行计价、标底价格初稿完成、审核修正、审核定稿程序。 （5）编写清标报告。 咨询人对投标书进行核算，分析并配合委托方提交清标报告，详尽地分析各 标书之报价，其虚报、遗漏或技术错误等情况，并在授标前对任何必要的更改， 做出建议。 咨询人协助委托方清标工作程序及内容如下： A、审核投标文件 依据招标文件（含补充招标文件和答疑文件），对经济及技术标的内容有疑问

　　D、复核 E、编写预算审核说明 F、装订签章 （7）完成委托方交办的其他造价咨询工作，咨询人应及时完成设计阶段委托 方交办的其它造价咨询工作。

　　1.2 招标阶段造价咨询工作 招标阶段应遵守的有关法律法规：工程建设项目施工招标投标办法、工程建

　　设施工监理招标投标管理办法、工程建设项目招标范围和规模标准规定及评标委 员会和评标方法暂行规定。

　　价、漏项或标书中不明确内容。在询标时明确优惠条件及今后结算口径，并详细 了解投标单位漏项及明显低于市场价项目的弥补方式或消化途径(否则，可能成为 造价控制的隐患)。在此基础上推荐真正低价并可行的中标单位。

　　上述工作本应由招标时的评标专家组评审完成，但目前的专家组均未能真正 发挥其评审作用，且通常在如此短时间内对每个投标报价作出正确合理的评价也 不现实。

　　f、境外合同文本的疑问。我国加入 WTO 后，有些合同使用境外文本。由于 国情不同、语言文字不同，加上翻译问题，这些合同文本存不少疑问。对这些疑 问不能迥避，必须在合同上加以澄清，弄清其含义，或堵塞其漏洞，以免造成损 失。

　　②合同履约阶段的问题： a、应变更合同的没有变更。在履约过程中合同变更是正常的事情，问题在于 不少负责履约的管理人员缺乏这种及时变更的意识，结果导致了损失。合同变更 包括合同内容变更和合同主体的变更两种情形。合同变更的目的是通过对原合同 的修改，保障合同更好履行和一定目的的实现。作为承包方的建筑施工企业，更 重要是为了维护自己的合法权益。关键在于变更要及时。 b、应当发出的书函(会议纪要)没有发。在履约过程中及时地发出必要的书函， 是合同动态管理的需要，是履约的一种手段，VR彩票也是建筑企业自我保护的一种招数， 可惜这一点往往遭到忽视，结果受到惩罚。《建设工程施工合同(示范文本)》，把 双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为合同的组成部分。因此必须给

　　D、重要数据审查，依据招标文件（含补充招标文件和答疑文件）对各投标 人的投标书进行核阅，对投标报价进行基础性数据的分析和整理工作。

　　特别是对招标报价中工程量偏离较大，以及明显背离市场平均水平的价格和 价格组成要素作重点分析。根据不同工程的具体情况，主要考虑以下内容；

　　a、对各投标人的投标总价、人工费总价及单价、主要材料价格、设备价格 （包括总价和主要设备单价）、各项费率、实体和非实体等方面进行比较。

　　予足够的重视。 c、应签证确认的没有办理签证确认。履约过程中的签证是一种正常行为。但

　　有些建筑公司的现场管理人员对此并不重视，当发生纠纷时，也因无法举证而败 诉。

　　d、应当追究的动过了诉讼时效。建筑行业被拖工程款的情况相当严重，有些 拖欠没有诉诸法律，但当起诉时才发现已超过了两年的诉讼时效，无法挽回损失。 超过了诉讼时效等于放弃债权主张，等于权利人放弃了胜诉权。 e、应当行使的权力没有行使。《合同法》赋予了合同当事人的抗辩权，但大多数 建筑公司不会行使。发包方不按合同约定支付工程进度款，建筑公司可以行使抗 辩权停工，但却没有行使，怕单方面停工要承担违约责任，结果客观上造成了垫 资施工，发包方的欠款数额愈来愈大，问题更难解决。 f、应当重视证据(资料)的法律效力的却没有得到足够的重视。并不是所有书面证 据都具有法律效力的。有效的证据，应当是原件的、与事实有关的、有盖章和(或) 签名的、有明确内容的、未超过期限的。不具备法律效力的书面证据只是废纸一 张。

　　所安装工程、通讯工程、绿化工程等，而这些行业往往又带有一定的垄断性质。 如：每个建设项目的变配电系统必须由供电部门所属的三产负责从设备采购到安 装高度的总承包。而且价格是一口价。在这些项目中，首先应该尊重供电部门的 “规定”，由他们总承包变配电系统，另一方面要求允许另一家供货商参与竞争， 最后终于取得了较好的效果，设备采购价比借贷 电局原先指定厂商的报价降了 20%左右。

　　2.3.3.5、加强合同管理 合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。全过程就是由洽谈、草拟、 签订、生效开效，直至合同失效为止。我们不仅要重视签订前的管理，更要重视 签订后的管理。系统性就是凡涉及合同条款内容的各部门都要一起来管理。动态 性就是注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对我方不利的变化，及时对合同 进行修改、变更、补充或中止和终止。切不可以为签了合同就万事大吉，把合同 束之高阁，我们要防止由于合同管理不善而遭到的惩罚。本文围绕近年来建筑施 工合同管理实践中暴露出来的常见问题，进行深入分析，并提出治理对策，目的 是有针对性地加强建筑施工企业的合同管理，维护企业的合法权益。 ①合同签订阶段的问题： 合同签订阶段的问题，常见的有： a、合同主体不当。合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件之 一。而合格的主体，首要条件应当是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的 合同当事人。这里要防止两种倾向：一是虽然具有上述两种能力，但不是合同当 事人，即当事人错位，也是合同主体不当；二是虽然是合同当事人，但却不具有 上述两种能力，同样是合同主体不当。 b、合同文字不严谨。不严谨就是不准确，容易发生歧义和误解，导致合同难以 履行或引起争议。依法订立的有效的合同，应当体现双方的真实意思。而这种体 现只有靠准确明晰的合同文字。可以说，合同讲究咬文嚼字。

　　好这几方面的工作，房地产企业投入了大量的人力、财力和物力，对建设产品的 市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作深入的调研和正确的评价，编 制的投资估算力求准确，充分考虑建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影 响，使投资估算真正起到控制项目投资的作用。

　　2.3.2 设计阶段工程造价的控制 工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设 的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶 段。合理的设计是控制工程造价的关键。有资料分析表明，影响项目投资最大的 阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为 75%-95%；因为 初步设计阶段建筑物的结构形式、VR彩票外观设计、平面布置及装修标准全部应确定； 在技术设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的 35%-75%；在施工图设计 阶段，影响项目投资的可能性为 5%-35%。很显然，项目投资控制的关键在于施 工前的设计阶段。设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的 1%以下，但正是 这小于 1%的费用，对工程造价的影响度却占 75%。因此，在设计阶段应从六个 方面开展工作。 2.3.2.1 优化设计方案，有效控制工程造价 设计质量和规范是否达到国家规定、功能是否满足使用要求，不仅关系到建 设项目一次性投资的多少，而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。国外专 家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例很小，不到 1%，但它对工程造价的 影响程度达到 75%。很显然，搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价 的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。因此， 建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，利用各种指标对厂 区总平面图设计、工业建筑的空间平面设计进行分析比较，这两方面的设计不仅 对工程造价产生重大影响，而且对施工及投产后的生产、经营都有重大影响。在 选择工艺技术方案时，应从我国的实际出发，以提高投资效益为前提，积极而稳 妥地采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺。一般来说，先进的技术方案

　　合同范围指合同所涉及到的项目内容、规模。项目合同的范围取决于项目的 分标范围，是由项目的分标策划确定的。正确的分标和合同策划能摆正项目过程 中的各有关方的责、权、利和法律关系，从而保证项目的顺利实施。

　　C、协助委托方进行合同种类的选择 按合同的计价方式把他们分为单价合同、固定总价合同；成本加酬金合同及 目标合同等四类。不同类型的合同，有不同的应用条件，不同的权力和责任分配， 不同的付款方式以及不同的风险承担，在合同类型选择时应视项目的具体情况而 慎重选择。

　　不清，日后扯皮的现象 房地产开发企业应设立建设工程施工合同审阅会签制度，有关的责任人都应

　　熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。 对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格 的取定方法等，都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重 材料和设备要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否 包含在包干范围之内。

　　D、图纸会审记录：按图纸会审的时间先后顺序整理成册，会审记录须有参 加会审单位人员签字；

　　E、工程开工报告:按现行规定要求办理开工手续，提交的开工报告具有相关 部门和单位的签章；

　　F、竣工验收报告:按现行规定要求办理竣工验收手续，提交的竣工报告书具 有相关部门和单位的签章，并做出明确意见；

　　G、竣工图:提交规范整理的竣工图纸，并有建设单位、施工单位、监理单位 签章及项目经理、项目总监签字；

　　2.1.4 施工阶段 可能会出现的情况： 1、设计变更偏多，一般而言变更越多造价越不易控制。 2、无价材料价格签证偏高，依据不明造价越不易控制。 3、隐蔽工程验收不到位，甚至存在弄虚作假现象。 4、监理单位监管不力，甚至与施工方共同作弊。 5、联系单的签证存在不明确、内容界限超合同、甚至不真实的情况。 工程造价部的工作重点：与实际有较大差距。 ①从造价角度帮助承发包双方进行施工组织总设计的合理优化，选择技术上 可行、经济上合理的施工方案进行施工。

　　确定工期补偿是否在施工网络中的关键线路上的施工内容。否则，对非关键线 路上工期影响应考虑自由时差情况，然后再考虑相应工期调整情况。

　　承包商是否有明示和暗示放弃施工工期索赔的要求。 D、估算索赔事项，协助委托方与承包商进行谈判并达成协议。 对导致索赔的原因有充分的预测和防范；通过对合同条款有力的管理，防止 引起索赔的干扰事件发生；对已发生的干扰事件及时采取措施，以降低它的影响， 降低损失，避免或减少索赔；参与索赔的处理过程，审查索赔报告，反驳承包商 不合理的索赔要求或索赔要求中不合理的部分，敦促委托方接受合理的索赔要求， 使索赔得到圆满解决。 E、造价工程师处理索赔的管理原则 尽量将可能引起争执的问题解决于合同签订之前 造价工程师在签订合同前就应对可能的干扰事件、合同中的漏洞有充分预测 和分析，在工作中减少失误，减少索赔事件的产生。根据经验，在合同中将可能 引起索赔的问题予以声明。 公平合理：造价工程师在行使权力，作出决定，下达指令，决定价格，调解 争执时不能偏袒任何一方，站在公正的立场上行事。由于委托方和承包商之间目 的和经济利益是有矛盾的，所以造价工程师应照顾双方利益，调整双方的经济关 系，务必有理有据。 与委托方和承包商协商一致；造价工程师在处理和解决索赔事件时（如决定 价格，提出解决方案等），必须充分地与委托方、承包商协商、考虑双方要求，做 好两方面的工作，使之尽早达成一致。这是减少争执的有效途径。 实事求是 造价工程师在处理索赔事件时必须以合同和相应的法律为准绳，以事实为依 据，完整地、正确地理解合同，严格地执行合同。只有造价工程师严格按合同办 事，才能促使委托方和承包商履行合同，工程才能顺利实施 F、迅速、及时地处理问题

　　54.1.1 做好工作前期准备 1．加强沟通，了解情况 审计项目组加强与委托方的沟通，通过沟通了解项目情况，对工作内容有关 要求、双方的权利、义务等都有了较为清楚的界定。

　　2．进驻咨询现场 接收审计项目后，审计项目组进驻审计现场进行审计工作。进入现场后严格 执行造价咨询行业及企业现场的有关规定，在建设单位的配合下完成相关工作。 3．认真研究项目的相关资料 进驻审计现场接收审计资料后，审计项目组尽快认真而详尽地研究有关资料， 包括项目的背景材料、国家的相关法规、项目的有关文件、以及与项目相关的其 他情况资料。 4．踏勘现场进一步了解工程情况 在对项目相关资料进行认真研究的基础上，踏勘现场，进一步了解工程情况。 4.1.2 组织实施 1. 组织实施 审计项目组成员根据审计方案的要求，按照各自分工，完成相关的工作任务。 项目负责人要进行认真的组织与协调工作。在各相关部分工作完成的基础上，项 目负责人进行必要的系统性的组合与优化工作，并对出现的差异部分进行修正， 以此作为基本工作成果。 2．咨询工作记录 （1）审计人员对审计中发现的问题,应当作出详细的、准确的记录，并且写 明资料的来源。 （2）对用以证明审计事项的原始资料、有关文件和实物等，可以通过复印、 复制、拍照等方法取得。 （3）审计人员参加有关会议时，对涉及审计事项的会议内容，应当作出记录。 必要时，可以要求被调查单位，提供会议有关记录材料。 （4）对重要的审计事项进行调查时，审计人员不少于 2 人。 （5）审计人员收集的证明材料，经过当事人核阅，并且签名、盖章。 4.1.3 实行定期关于服务质量的现场检查 （1）审计项目，实行定期现场检查制，公司派稽核人员到现场检查审计工作 进展情况，了解审计的有关问题。

　　目标合同：它是固定总价合同和成本加酬金合同的结合和改进形式。在这些 项目承包商在项目可行性研究阶段，甚至在目标设计阶段就介入项目，并以全包 的形式承包项目。目标合同能够最大限度的发挥承包商项目管理的积极性，适用 于项目范围没有完全定或预测奉贤较大的情况。

　　（2）协助委托方进行合同条件及重要合同条款的起草、选择、谈判 合同条件是合同文件最重要的组成部分，委托方可按需要自己（或委托）起 草合同协议书以选择合同条件，也可选择标准的合同确定合同条件，或按具体情 况及自己的需要通过特殊附加条款对标准合同文件进行修改、补充、限定，以选 择相应的合同条件。 合同条款及合同条件的具体内容，是合同策划时应重点考虑的内容，需要重 点研究如下内容：合同争执仲裁的地点及程序、项目付款方法、合同价格调整的 条件、范围、程序和方法、合同双方风险的分担、对承包商（或供应商）的激励 措施、委托方的控制权利（成本控制、工期控制、质量控制）和对项目失控状态 的处置权力、合同双方的诚信条件（保涵、保证金、押金）、违约处罚规定、仲裁 条款。 （3）合同执行中的工作内容 在项目合同实施过程中，造价咨询机构的 工作主要有：合同实施监督、合同

　　房地产项目的造价控制关键环节是决策阶段和设计阶段，但是在项目施工阶 段，由于施工各方交叉作业，施工工艺、施工环境、施工进度的不断变化且相互 制约，施工阶段的造价管理极易出现偏差，造价控制难度最大。

　　本阶段主要取决于领导的经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对 有限，但工程造价部可以配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算 出包含土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、 设计费、监理费等)等可能发生的工程建设项目全过程费用，做好项目经济评价， 主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、 估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。 2.1.2 设计阶段

　　条款的最新情报。同时，根据计算机提供的主题词，可以对合同中的条款进行分 解和组合，使合同双方的责任清楚明了。

　　图表也是一个重要的管理工具，可以使合同中的各个程序具体化，便于合同 管理者使当事人双方明白合同特殊条款的各方职责。这些图表有试验数据、质量 控制、运输保险、工程移交手续等。

　　形成合同网络系统 合同网络系统就是把合同中的时间、工作、投资用网络形式表达。合同计划 表是用来处理时间控制，合同管理贯穿于从计划到维护施工过程中的每一个活动。 这些计划表包括：图纸目录、试验数据表、到货报告等。形成合同网络系统后， 使合同的时间概念、逻辑关系更明确，便于监督。 合同监督 合同监督就是要对合同条款经常进行解释，以便根据合同来掌握工程的进展。 保证设计、试验报告的精确性，保证发票、订货手续、工作指示等符合合同的要 求。 合同监督的另一个重要的内容是检查解释双方来往的信函和文件，以及会议 记录、委托方指示等，因为这些内容对合同管理是非常重要的。 索赔管理 索赔管理是合同管理中的重要工作，它包括索赔和反索赔。由于索赔和反索 赔没有一个确切的标准，只能根据实际发生的事件为依据进行实事求是的评价分 析，从中找出索赔（反索赔）的理由和条件。 造价工程师要参与施工全过程，预料索赔有可能发生的情况，提醒委托方采 取有效预防措施，加强主动控制，降低不必要的损失，提醒委托方尽可能避免返 工，避免材料浪费、施工成本加大，从而减轻承包商心理压力，减少工程索赔。 1.4 竣工结算阶段的审核内容 （1）编制工程竣工结算阶段审核计划 根据工程合同约定、施工进度情况、委托方的要求，及时编制工程竣工结算 阶段审核计划 （2）工程结算审核的资料及要求

　　（2）建设项目经初审后进入与被审计方交换意见阶段，我公司在此阶段根据 项目具体情况拟派公司技术负责人参会，了解参审工程师的服务质量情况、对交 换意见中问题的把握情况、协调沟通情况以及服务态度等，加强对项目审计情况 的全面掌控。

　　4.1.4 及时沟通与调整 为使咨询结果较好地符合审计原则，满足委托方的要求，在审计工作开展过 程中，审计项目组必须与委托方定期进行必要的沟通。在沟通中重点解决以下主 要问题： (1) 原委托合同签订过程中企业提供的情况与企业实际情况的差异，为此审计 项目组采取的措施及工作安排和工作量变化，以及可能产生的时间变化等; (2) 审计结果与项目建设单位存在的分歧、差异，分歧、差异产生的原因等； (3) 审计项目组将审计结果、造价咨询结论的主要依据、问题、基本意见等与 委托方等相关单位进行交流，听取相关各方有无不同意见，并根据具体情况，决 定是否对审计结果、造价咨询意见进行必要的补充和调整。 4.1.5 及时提交咨询结果 1．起草咨询报告，征求被咨询单位意见 征求被咨询单位对审计报告的意见。被审计单位提出不同意见，认为审计报 告中的事实不清楚或者有出入的，进行进一步核实；对审计报告中的结论和处理 意见有异议的，根据有关法规和具体情况，认真进行研究，并向委托方及时汇报 情况；被审计单位无异议，在审计结果上签署意见，出具正式审计报告； 2．交付项目成果 在以上工作的基础上，审计项目组将审计结果、造价咨询成果正式交予委托 方。 4.1.6 认真进行总结性工作 审计报告、造价咨询成果交付委托方后，项目组进行必要的审计工作总结， 包括工作经验和教训等。同时对一些资料、文本等进行归档。 4.1.7 实行业务回访制

　　A、招标文件：含招标书、设计图纸（须经造标代理机构和建设单位签章确 认的招标时发出的设计施工图纸）、合同条款、工程要求的技术规范、投标须知、 招标答疑会议纪要、工程量清单、工程预算等文件及附件，并整理成册；

　　B、投标文件、中标通知书：含技术标、经济标、投标承诺等文件及招标中 心签发的中标通知书；

　　C、施工合同：含建设单位与施工单位的工程承发包合同、经建设单位确认 的施工单位与第三方签订的分包合同、合同附件等；

　　（5）工程索赔的处理 造价工程师对索赔报告的审查应该有理有据，审定过程应全面参阅合同文件 中所有有关条款及有关法规文件，客观地、实事求是地肯定或否定索赔要求，不 能草率，否则有可能导致合同争端升级。造价工程师处理索赔应从以下几方面进 行审查论证： A、审查论证索赔证据是否合理 索赔理由是否与合同条款、有关法规文件相抵触，论述索赔理由是否有理有据， 具有说服力，索赔依据是否充分合理。 划分责任范围，各负其责。索赔事项发生是承包商责任？委托方自身责任？双 方责任？第三方责任？同时，索赔事项发生时承包商是否采取有效措施，制止事 态扩大，以防造成更大损失。 承包商是否按照法定的工程索赔程序提供索赔报告、索赔依据、索赔费用。 B、审查论证费用索赔要求、计价办法是否合理 确定索赔合理的计价方式。索赔计价方法通常有：实际费用法、总费用法、 修正费用法。我们必须采用合理的计价方式才能避免计价重复。如工程量表中的 单价是综合单价，已包含许多费项，若计价方式不合理很容易使一些费项重复。 索赔费用计算内容一般包括：人工费、材料费、机械使用费、保函手续费、 贷款利息、保险费、利润、管理费，应严格审查其款项，公正合理地审查其索赔 报告申请，剔出不合理费项，确定合理费项。 停工损失费计取。停工不应计日工费用计算，通常应采取人工单价乘以折算 系数计算，停工机械补偿应按机械折旧费或设备租赁费计，但不包含运转操作费 用。 正确区分停工损失费和作业方法降效费。凡是改做其它工作都不能计停工损 失费，但可以计适当的补偿降效损失。然而由于承包商引起工期滞后而加速赶工 期的也不应计增效费用。 C、审查论证工期顺延要求是否合理 划清工期拖延的责任，分清是承包商、还是发包商、或是第三方责任，是否给 予工期补偿和费用补偿。

　　房地产开发企业对工程造价的管理应始终贯穿于项目的全过程，在工程建设 的各个阶段，应认真分析和充分利用建设周期中的重要信息，把握住市场经济的 脉搏，减少或避免建设资金的流失，从而最大限度地提高建设资金的投资效益。 2.4.2 偏差纠正措施

　　偏差形成原因有四个方面：客观原因、业主原因、设计原因和施工原因。 偏差的类型分为四种形式： (1)投资增加且工期拖延；(2)投资增加但工期提 前；(3)工期拖延但投资节约；(4)工期提前且投资节约。 偏差纠正措施主要有组织措施、经济措施、技术措施、合同措施四个方面。

　　如下内容。 ① 合同执行差异原因分析 通过对不同对象、不同事项的监督、检查与跟踪，将计划值与实际值进行对

　　比分析，发现差异，探询原因，为制定对策提供依据。 ② 合同执行差异责任分析 合同执行差异具体责任通常是索赔的理由。通过合同诊断，在明确了合同执

　　行差异的内容、事项、原因后，可以明确的判定引起合同执行差异的责任，从而 为制定索赔及反索赔对策提供依据。

　　控制造价的关键在设计阶段。咨询人设计阶段的造价咨询工作主要是协助委 托方及设计人实施设计方案和施工图设计的优化并利用价值工程对设计方案进行 评估，进行限额设计，搞标准化设计。这些方法能够对设计阶段控制造价起到一 定的作用，最终实现达到优化投资的目的。

　　设计优化的理论根据是每一个人(设计人员)或每一个设计部门的工作是必然 有缺陷的,但这些缺陷很难被原设计人员认识到。而另外的设计人员来审视这些设 计成果时,必然可以发现需要改进的地方,通过改进,达到功能不变,成本降低的效 果。

　　3.2.4 竣工结算阶段的主要程序及计划时间安排 1） 工程管理部门在接到施工单位竣工结算报告和完整的竣工结算资料之

　　日起 30 天内向咨询公司项目组提供； 2） 咨询公司项目组进行竣工结算审核，出具审核意见； 业主工程管理部门按照审核意见及时进行竣工结算。 四、咨询服务保证措施 54.1 咨询过程审核程序保证措施

　　任，采购方若不再需要，应在接受供货方交货通知后 15 天内通知供货方。 ③按合同规定的数量和质量交付货物： 对交付货物数量与质量应当检验，必要时还须做化学或物理实验检验内在质

　　量，检验的结果作为验收的依据，由双方当事人签字。 ④按约定的价格与结算条款履行合同义务。 设备采购合同的履行 ①交付货物：供货方按合同规定，按时、按质、按量的履行供货义务，并做

　　根据工程合约、造价全过程工程管理的特点和我公司工程造价全过程监控的 经验，制定本项目的全过程跟踪咨询服务方案。此方案包括建设项目招投标阶段、 施工阶段直至工程竣工结算等各个阶段的相关内容的审核，其主要内容为：建设 程序、招投标过程、招标控制价、中标书评价、施工合同及补充协议、全过程造 价控制、现场管理组织、设计变更洽商、主要材料和设备采购、暂估价专业工程、 设计方案变更技术经济分析、索赔审批、反索赔组织规划、竣工验收、结算等方 面的造价咨询。 一、 各阶段造价咨询具体工作内容 1.1 设计阶段图纸、概预算审查造价控制程序

　　施 起着控制与保障作用，是项目管理与控制的核心内容。 B、协助委托方进行项目合同策划 项目合同策划是指项目合同关系确定、合同体系构建、合同种系选择、合同

　　条件选择以及重要合同条款的确定等一系列构思、规划、计划、决策安培活动过 程。一般而言，项目合同策划主要解决如下问题：合同规模和合同范围的确定、 合同形式和合同种类的选择、合同条件的拟定、重要合同条款的选择。

　　（C）文件中应明确投标价格计算依据主要有以下方面：工程计价类别；执 行的概预算定额及费用定额；执行的人工、材料、机械设备政策性调整文件等； 材料、设备计价方法及采购、运输、保管的责任；工程量清单计价规范。

　　（D）质量标准必须达到国家施工验收规范合格标准，对于要求质量达到优 良标准时，应计算补偿费用，补偿费用的计算方法应按国家地方有关文件规定执 行，并在招标文件中明确。

　　2.3 实现阶段性控制目标的工程造价控制的措施 2.3.1 决策阶段工程造价的控制

　　工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决 策，对该项目的工程造价有得大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的 选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计， 在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到 80-90%。 因此，正确的决策是控制工程造价的前提，决策阶段项目决策的内容是决定工程 造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是 否科学、合理的问题。

　　（1）方案预算阶段造价控制：咨询人根据同类工程项目的单位造价及本项目 的特点，编制方案估算，对方案估算进行分解，编制分部工程（或分部分项工程） 的投资控制指标。

　　（2）设计方案造价估算的可行性比选和风险分析比选：咨询人参与对初步设 计的总图方案及单项设计方案进行评价。通过对不同设计方案造价估算的可行性 比选和造价估算的风险分析比选，在满足设计要求和投资控制的前提下，选取最 合理的方案。

　　（3）对材料、设备等的价格进行控制 对建设项目中拟采购的材料、设备，造价工程师应提前告知委托方，以利于

　　投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以 内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中 能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。

　　首先，要设置好各阶段工程造价的控制目标，使其成为一个有机联系的整体， 各阶段目标相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程 造价控制的目标系统。目标设置既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平不 能太低，也不可太高，要能激发执行者的进取心和充分发挥其工作能力，否则工 程造价控制将成为一纸空文。

　　根据工程施工进度计划、配合委托方编制招标采购计划。咨询人根据经监理 工程师批准的施工组织设计和招投标工作的时限规定及时协助委托方编制招标采 购计划。

　　配合委托方编写招标文件，草拟相关的合同条款： （1） 配合委托方编写施工招标文件 招标文件应包括以下内容：（1）投标须知前附表和投标须知（2）合同条件（3） 合同协议条款（4）合同格式：合同协议书格式、银行履约保函格式、履约担保书 格式、预付款银行保函格式。（5）技术规范：工程建设地点的现场条件、现场自 然条件、现场施工条件、各工种采用的技术规范。（6）招标工程的施工图纸及图 纸目录、设计说明书（7）投标文件参考格式：投标书及投标书附录、工程量清单 与报价表、辅助资料表、资格审查表。 （2）根据《招标投标法》和建设部《招投标文件范本》规定，施工招标文件 部分内容的编写应注意明确下述问题： （A）说明评标原则和评价办法。 （B）招标价格中，一般结构不太复杂或工期在 12 个月内的工程，可采用固 定价格，考虑一定的风险系数。结构较复杂或大型工程，工期在 12 个月以上的， 应采用可调价格。价格的调整方法及调整范围应在招标文件中明确。

　　遵循市场形成价格的原则：工程量清单下的标底价格反映的是由市场形成的 具有社会先进水平的生产要素市场价格。

　　体现公开、公平、公正的原则：工程量清单下的标底价格应充分体现公开、 公平、公正原则。公开、公平、公正不仅是投标人之间的公开、公平、公正，亦 包括招标投标双方间的公开、公平、公正。

　　风险合理分担原则：在标底价格的编制过程中，编制人应充分考虑招投标双 方风险可能发生的几率，风险对工程量变化和工程造价变化的影响，在标底价格 中应予以体现。

　　④违约责任：在合同履行过程中，任何一方都不应借故延迟履约和拒绝履行 合同义务，否则应追究违约当事人的法律责任。

　　成套设备供应合同的履行 设备成套公司承包的设备如因自身的原因未能按承包合同规定的质量、数量、 时间供应，而影响项目工程建设进度的，设备成套公司要承担经济责任。在项目

　　建设过程中，设备成套公司对承包项目要派驻现场工作组或驻厂员负责现场成套 技术工作。

　　对开发商的索赔。 指定分包应越少越好。不论是总包还是分包中，当相互间的利益发生冲突时，

　　都会为各自的利益而争取，很可能会造成互相推诿，而增大开发商的协调难度， 从而影响施工效率，影响工程造价的控制力度。同时，分包单位的增加，产生了 错综复杂的合同界面，人为地加重了合同管理的难度，给工程造价控制造成更加 不利的局面。

　　2.5.2 档案资料管理 工程审核档案是反映项目审核过程和具体情况的资料，工程审核负责人在每 个项目结束后，应将有关资料按本档案管理制度的要求整理归档。为使文件资料 和业务档案完整、准确、系统、有效，制定档案管理制度如下： 一、档案资料由专人负责管理。 1.文件资料由文书人员统一收发、分办、传递、用印整理、立卷后，交由部 门负责人审定，定期向档案室归档。 2.业务档案由业务人员按照工作过程和内容进行整理、立卷、装订后，交由 项目负责人审定，并由业务人员编制移交目录，向档案室归档。 二、档案室专职（或兼职）资料员，具体负责档案管理，做好档案接收、移 交、分类整理，登记保管、复制、借阅等工作。 1.归档的文件资料和业务档案必须保持相互间的历史联系，区分保管、分类 整理，并编制档案目录、卡片，保持整洁，便于查阅。 2.接收档案必须认真验收，并办理交接手续。业务档案一般应在当年年终前 向档案室移交，交接双方根据移交目录清点核对，并应履行签字手续。文书档案 一般应在第二年上半年移交。 3.查阅档案资料，必须办理借阅登记手续，查阅完毕后应及时归还。查阅档 案时，涉及商业机密的，查阅人员必须承担保密责任。业务档案一般不对外借阅， 确因工作需要，须事先经公司领导批准，方可调阅。 4.档案室要做好档案的安全保密工作，不得有遗失。如借阅过程中导致遗失， 要查清责任者，由责任者填写遗失单，报请公司领导作出处理。重要资料遗失应 及时报案查找。 三、档案的保存和销毁。 1.上市公司的业务档案至少保存十五年；对一般的业务档案保存十年；文件 资料一般是长期性保存。 2.对于保管期限届满的业务档案，档案室应编造清册，报请法人代表审批后 销毁。

　　③参与无价材料的市场考察，并提出建议供项目部或公司参考。 ④为业主制定合理的资金使用计划。既要保证工程建设有足够的资金，不致 因资金不足或资金提供不及时而影响工程建设进度；又要做到尽可能不占用过多 的资金，减少利息支出，降低资金筹措的难度。 ⑤为业主做好承包商月报资料的复核。既能使承包商正常开展工作，又要防 止工程款付过头。 2.1.5 指定分包是造价管理的难点 指定分包的产生主要有以下几方面的原因：一是专业技术的要求购二是施工 图纸的不完善，造成总包招标时无法并入其施工承包范围；三是为维系某些单位 或人的关系利益，人为的分割部分工程内容，进行指定分包。 从造价控制的角度来看，只有第一种情况才是指定分包形成的理由，而图纸 的不完善可以看成是相关的工作不到位，为维系关系户而进行的指定分包，基本 上不但不能节省工程造价，还会增加相应的费用，不利于造价管理。 在专业技术允许的情况下下，开发商应尽量把项目的建设内容都交由总承包 商施工，即使无法避免指定分包商时，也要让指定分包纳入总包管理，给总包方 充分的权力来实施指定分的工程施工管理，比如分包商进度款的支付必须由总包 签字等。 另外，总分包施工内容的划分必须明确、清晰、易于操作，特别是相互衔接 的工作。各施工单位之间是相互制约，相互合作的关系，要清楚自己该为对方做 什么，也要清楚对方该为自己做什么。指定分包的增加，肯定会凭空增加一些衔 接的工作序，如果在双方的承包合同中没有很明确的条款约定，就会引起总分包

　　其次，在工程造价全过程控制中，必须重点突出。工程造价的控制是一个系 统工程，涉及到方方面面。工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，也 就是说，工程造价控制，不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，更要主 动地编制投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。。

　　2.2.1 招标阶段投资控制目标 通过对招标文件、工程量清单、标底价格水平的审核和清标工作,将标底额度 控制在批复的概算建安工程造价范围内。 2.2.2 施工阶段的投资控制目标 根据批复的投资概算制定工程的投资控制目标值,分解各分项目投资控制目 标，通过施工阶段实施过程的审核,使各分项目的造价控制在目标值内。将合同履 行情况及投资目标控制情况，定期向甲方相关部门提供造价控制动态分析报告。 2.2.3 竣工结算阶段投资控制目标 批复的初步设计概算建安投资额×批复的基本预备费费率为建安工程造价的 最高控制额。审定后的工程竣工结算不超过批复的初步设计概算建安工程投资额。 2.2.4 竣工决算阶段投资控制目标 批复的初步设计概算为工程投资的最高控制额。经审核的工程竣工决算最终 确定的全部工程投资，不突破批复的初步设计概算总额。

　　（3）工程索赔费用审核程序及计划时间安排 a) 施工单位在索赔事项发生后 28 天内提交“索赔申请报告书”和有关损失费用

　　的书面材料； b) 监理公司对施工单位提交的报告进行初步审核，在 3 天内提交书面报告； c) 审计项目组进行再次审核，在 3 天内提出审核意见；

　　工程管理部门根据北京市建设工程造价管理处的相关规定以及审计意见，与 施工方落实索赔金额，作为结算依据。

　　H、设计变更:按时间先后顺序和专业整理成册，有设计人员签名及设计单位 签章，并有建设单位认可和监理单位确认的签章；

　　I、现场签证:按时间先后顺序整理成册，统一编号，应由工程数量、计算过 程、施工简图，并有监理单位、建设单位相关人员签字和单位签章，重大项目现 场签证，须有设计单位认可签章；

　　J、经批准的施工组织设计:经监理单位确认的施工组织设计方案； K、隐藏工程验收记录:提供有效及签章完善的隐藏工程验收记录； L、工程结算书（含计算汇总表）由具有编制资质的单位按施工合同规定编 制工程结算书，同时把合同金额和增加工程部分填列结算汇总表，VR彩票以上均应由建 设单位、施工单位及编制单位签章确认，并附拷贝盘； M、工程量计算书（含钢筋抽料表）应有工程量汇总表和详细工程计算式组

　　3.1 建立咨询服务工作程序 全过程跟踪审计工作的一般程序可划分为工作前期准备、审计工作开展、提

　　交审计成果三个阶段： 3.1.1 工作前期准备 （1）接受委托 审计中介机构与委托方签订协议或合同，接受委托。 （2）认真研究项目的相关资料 在合同签订之后，审计中介机构应尽快认真而详尽地研究有关资料，包括项

　　容：现场变更签证的审核及工程变更结算；对材料、设备等的价格进行控制；隐 蔽工程跟踪审查；工程索赔的处理；进度款审查及分期结算造价控制；进行合约

　　管理。 （2）现场变更签证的审核及工程变更结算 在施工期间，尽快计算工程变更事项，并与承建商谈判达成初步协议。如修

　　改工程所涉及的金额极大，应尽快为该项修改的增额进行预算，并将预算提交委 托方再作考虑。

　　架、主要部分和条款构成。 协助委托方起草合同及参与合同谈判：参加上述建设合同在签订前的谈判和

　　拟订合同初稿，供委托方决策。 合同管理和检查：在建设项目实施阶段，对上述合同进行过程监控、检查和

　　管理。 合同纠纷和索赔：协助委托方秉公处理建设工程中各阶段中产生的索赔；参

　　与协商、调解、仲裁甚至法院解决合同的纠纷。 其他：合同的签证和合同涉及第三方等关系的处理，除以上内容以外有关合

　　针对分歧交换意见，达成一致后，发、承包人和审核单位三方签字确认形成 竣工结算审核定案表。

　　E、出具审核报告征求意见稿，征求委托方等各方意见后定稿 F、出具工程竣工结算审核报告 G、协助委托方履行工程结算的报审

　　1.5 合同管理及控制 咨询人为委托方提供以工程造价为核心的合同管理工作，包括合同的规划、

　　合同价款的调整、合同索赔事宜工作。 主要咨询工作如下： （1）合同规划（策划）工作内容 A、充分了解建设项目中委托方的主要合同关系 合同管理贯穿于项目的全过程，对整个项目的顺利实施和项目目标的顺利实

　　B、符合性审查，审查每一投标文件是否对招标文件规定的要求和条件做出 实质性响应，将审查结果列出响应招标文件情况表。

　　C、算术性审查，对于通过符合性审查的投标报价，将就投标报价计算上或 累加计算的差错进行核校，并按招标文件规定的调整方法对算术性错误（如果有） 进行修正；将修正后的投标报价向投标人发出征询确认函，经投标人回函将算术 性审查结果列出对比表。

　　(3) 沟通与调整 为使审计成果较好地符合委托方的要求，满足委托方的需要，在审计工作开 展过程中，审计项目组必须与委托方经常进行必要的沟通。在沟通中重点解决以 下二方面的问题： (a) 原委托合同签订过程中委托方提供的情况与企业实际情况的差异，为此造 价工程师采取的措施及工作安排和工作量变化，以及可能产生的时间变化等; (b) 造价咨询工作成果与委托方期望结果之间存在的差异，差异产生的原因 等； (c) 造价工程师将造价审计结论的主要依据、问题、基本意见等与委托方等相 关单位进行交流，听取相关各方有无不同意见，并根据具体情况，决定是否对造 价咨询意见进行必要的补充和调整。 3.1.3 提交造价咨询成果 (1) 交付项目成果 在以上工作的基础上，造价审计机构按双方协议好的方式，将造价审计成果 正式交予委托方，委托方对审计成果进行签收。对于全过程造价工作，造价工程 师应当在造价审计工作结束时完成全面的总结报告，按规定报送有关方面。 (2) 总结性工作 造价审计成果交付委托方后，造价审计机构要进行必要的造价咨询工作总结， 包括工作经验和教训等。同时对一些资料、文本等进行归档。 (3) 回访 造价审计机构在适当的时候，对委托方要进行必要的回访，一方面了解造价 咨询成果的实际效果，同时也是听取委托方对造价审计工作的意见，以利于今后 造价咨询工作的开展。 造价工程师的上述工作内容是相互关联的，有些内容之间是互为条件的，有 些工作不是一次就能完成好的，可能要根据进展情况进行调整，多次开展。造价 审计机构的一般工作程序如下图所示。

　　2.3.5.2、工程造价比较分析有以下内容： ①主要实物工程量 ②主要材料消耗量 ③考核建设单位管理费，建筑及安装工程其他直接费，现场经费和间接费的

　　①可行性研究报告、投资估算书、初步设计或扩大初步设计、修正总概算及其 批复文件

　　②设计变更记录、施工记录或施工签证单及其他施工发生的费用记录 ③经批准的施工图预算或标底造价、承包合同、工程结算等有关资料 ④历年基建计划、历年财务决算及批复文件 ⑤设备、材料调价文件和调价记录 ⑥其他有关资料 2.3.5.4、竣工决算的编制要求 ①按照规定组织竣工验收，保证竣工决算的及时性。 ②积累、整理竣工项目资料，保证竣工决算的完整性。 ③清理、核对各项目资料，保证竣工决算的正确性。 2.3.5.5、竣工决算的编制步骤 ①收集、整理和分析有关依据资料； ②清理各项财务、债务和结余物资 ； ③填写竣工决算报表 ； ④编制建设工程竣工决算说明； ⑤做好工程造价对比分析 ； ⑥清理、装订好竣工图； ⑦上报主管部门审查 。 竣工结算是控制工程造价的核心。工程结算时应坚持以现行的工程造价管理

　　工程造价的控制与管理是一个动态的过程。要求我们应建立一套科学完善的 工程造价管理体系，使工程的计价、审查、确定、结算、决算制度化，规范化， 系列化，并建立一套强有力的监督、检查机制和奖惩措施，使各种资源得到充分 而合理的利用，以取得较好的投资效益和社会效益。因此要有效地控制造价，必 须更新观念，将造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来，尤其设计阶段这 个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果，严格控制决算超预算、预算超概算、 概算超估算的“三超”现象。

　　（7）进行合约管理 咨询人监督总承包、各专业分包、各专业投标人及委托方直接分包单位对合 同职责的执行，即对上述各单位违反合同之行为给予提出及纠正指示。具体工作 如下； A、咨询人合同管理主要任务： 协助、参与委托方确定本项目的合同结构。包括：勘察合同、设计合同、施 工合同、加工合同、材料与设备订货合同、运输合同等。合同结构是指合同的框

　　资的主要凭据。施工合同控制，是项目合同控制的重要内容。 造价咨询机构对施工合同的控制主要包括如下内容。 ① 施工合同的签订控制： 通过对承包方的资格、资信和履行能力进行预审来实施控制。 施工合同签约过程的谈判控制。使用施工合同示范文本时，要根据《合同条

　　件》，逐条与承包方进行谈判。经过谈判后，双方对施工合同内容取得完全一致意 见后，才可以正式签订施工合同文件。

　　编写清标工作报告：经对投标文件进行比较、分析、汇总后，提出清标综合 评价意见，编写清标工作报告，为委托人的评标工作提供参考。

　　（6）协助委托方进行合同谈判与澄清 咨询人协助委托方与各投标人进行谈判/澄清事宜并于定标后为委托方草拟 工程合同。具体如下： 首先，认真研究中标（投标）单位投标文件，发现与招标文件要求不完全符 合或模糊事项，及时协助委托方发出质询函，要求投标人进行澄清。 其次，合同谈判/澄清重点条款内容如下： （A）合同争执仲裁的地点及程序。 （B）项目付款方式。 （C）合同价格调整的条件、范围、程序和方法。 （D）合同双方风险的分担。 （E）对承包商（或供应商）的激励措施。 （F）委托方的控制权力（成本控制、工期控制、质量控制）和对项目失控

　　将直接影响工程造价的确定与控制，所以在编制过程中，应力求在文字上表达清 楚，同时与工程量清单相互衔接，口径一致，否则如果出现漏洞，就会成为施工 单位追加工程款的突破口，从而造成纠纷，引起索赔。例如，暂定价是税前价还 是税后价必须表达清楚，等等。

　　2.3.3.2、工程量清单是造价控制的核心内容 它是招标人编制标底的依据，是投标人报价的依据，也是工程竣工结算调整 的依据。应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件和设计图纸的要求，是否 按统一的工程量计算规则编制，每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确 完整，取费标准是否合理，编制说明是否完善，有无多算、少算或漏项的子目， 暂定项目是否合理。 2.3.3.3、投标书的审查过程中，价格是关键，是竞争的核心 为实现合理低价中标，在评标之前先形成内部标底，作为判断报价合理性的 依据。在具体审查投标单位报价时，将投标单位的报价进行汇总分析，与内部标 底进行对比，核查是否有单价过高或过低，特别是重点研究工程量大的项目单价， 投标单位常采用不平衡报价法，比如在保持总造价不变的情况下，将可能变更减 少或不变的项目的单价降低，将可能变更增加的项目单价增大，这样在竣工结算 时，可以达到追加工程款的目的。还应对照施工方案的内容重点审查工程措施费 用的项目单价。总之，要对工程总价、各个项目单价组成的要素的合理性进行分 析、测算，最终选择最优报价的中标单位。 2.3.3.4、中标后，施工合同条款的签订应严谨、细致，尽量减少甲乙双方责任

　　承诺如上述造价仍不符合委托方既定的工程造价控制目标，VR彩票造价师将重复上述工 作，直至修改后的设计图纸造价估算金额在委托方之概算费用之内。

　　（6）施工图预算审核 施工图预算的审核依据：施工图纸及其说明、现行预算定额或地区单位估价 表、建筑工程综合预算定额、施工组织设计或施工方案、费用定额及取费标准、 预算工作手册和建材五金手册、批准的初步设计及设计概算、地区人工工资、材 料及机械台班预算价格，工程量计算规则以及其他相关资料。 施工图预算的审核方法：首先根据单位工程施工图计算出各分部分项工程的 工程量，然后从预算定额中查出各分项工程相应的定额的单价并将各分项工程量 与其相应的定额单价相乘，其积就是各分项工程的价值；再累计各分项工程的价 值，即得出该单位工程的定额直接费；根据地区费用定额和各项取费标准（取费 率），计算出间接费、利润、税金和其他费用等；最后汇总各项费用就得到单位工 程施工图预算造价。 这种审核方法，既简化审核工作，又便于进行技术经济分析。 施工图预算的审核程序步骤：熟悉施工图纸、了解现场情况和施工组织设计 资料、熟悉预算定额、列出工程项目，计算工程量及编制预算表（直接套用预算 单价、换算预算单价、编制补充单价）。 A、计算定额直接费 B、工料分析 在计算工程量和编制预算表之后，对单位工程所需用的人工工日数及各种材 料需要量进行的分析计算，称为“工料分析”。 C、计算单位工程预算造价

　　2.2 造价控制的指导思想、控制的阶段性目标和总目标 建设项目全过程投资控制是针对整个建设项目目标系统所实施的控制活动的

　　一个重要组成部分。投资控制工作是一项贯穿于项目实施各个阶段,由项目参与各 方协同完成,涉及技术、经济、组织和合同等方面内容的系统。它包括三个步骤： 即确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。全过程控制分为三个阶段：即事前 控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就 开始，这样可以起到事半功倍的效果。控制的状态是动态的，工程造价在整个施 工过程中处于不确定状态，如设计变更、材料价格涨跌、工资标准、机械使用、 费率等的变化必然会影响到造价的变动。只有竣工决算后才能最终确定工程的实 际造价。工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造 价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、招

　　2.1.6 竣工结算阶段 结算阶段主要工作是数据的汇总和确认。 工程造价部的工作重点： ①做好工程造价结算审核，施工结算编制工作。 ②做好建设项目后评估工作，在竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价 资料及分析结果汇总并建立数据库，为后续工程提供参考。也可作为公司考核项 目部绩效的依据。会同项目各部门总结并找出本项目工程造价控制过程中存在的 经验、教训，提出今后工作中的改进方案。便于今后加强管理。

　　2.3.2.2、实行前期阶段的监理制度 应该说这是一种较为客观公正的方法。通过设计监理的监督，使设计趋于合理， 造价控制在限额范围内。反过来，也促使设计单位改善管理，优化结构，提高水 平，真正做到“量体裁衣”。

　　2.3.2.3、积极推行限额设计 建立完整的限额设计管理办法，在设计单位编制设计概算的基础上，应与估算进 行比较，把施工图预算的价格限制在设计概算与估算分析出的合理造价之内，坚 决杜绝不顾工程造价、随意加大安全系数的低质量设计。控制工程造价，在设计 过程中采用限额设计。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算 控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各 专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合 理变更，保证总投资额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径 和主要方法，它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后 再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管 理，也同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量、与概预算指标等各方面的 控制。

　　2.3.4 施工阶段工程造价的控制 工程项目的施工阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主 要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备 价格，市场供求波动大等等。。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益， 就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强了对工程项目建 设的全方位、全过程的造价控制。由于建设工程的复杂性，影响因素的多变性的 特点，工程实施阶段往往会出现一些意想不到的费用。 2.3.4.1 施工阶段是成本控制的关键。 房地产开发企业在施工阶段对工程造价的控制除了加强合同管理外，还应重 点加强工程施工现场管理，杜绝浪费。 2.3.4.2 尽量减少设计变更

　　成，并附拷贝盘； N、材料设备单价审批：应含主要材料设备名称、规格、型号、生产厂家、

　　单价、发票购买合同等有效凭证。应有设计单位、监理单位、施工单位相关人员 签字及单位签章认可；

　　O、其他与结算有关的资料；凡上述未提及到，有关工程结算的其他资料； （3）审核工程结算，编制工程结算报告，履行工程结算的报审 咨询人在监理单位确定工程完满竣工，工程交付委托方后，对工程承建商的 工程结算进行审核。在造价师可控制的情况下，最终结算审核工作应于承建商之 责任保修期内完成。编制工程结算报告，协助委托方履行工程结算的报审。 主要工作内容如下； A、收集结算资料 工程预算评审报告；招标文件；投标文件、中标通知书；施工合同；图纸会 审记录；工程开工报告；竣工验收报告；竣工图；设计变更；现场签证；经批准 的施工组织设计；隐蔽工程验收记录；工程结算书（含结算汇总表）；工程量计算 书材料设备单价呈批审核单；其他与结算有关的资料； B、进行竣工结算审核，完成结算审核报告 主要审核竣工工程项目造价的真实性、准确性、完整性，重点审核以下事项： 竣工结算资料是否齐全，编制依据是否符合国家的规定；竣工工程内容是否符合 施工合同条件要求，工程量的计算是否正确；分项工程结算单价是否符合合同规 定或招标文件的规定，量价分离的工程项目的取费是否合理合规；设备与主要材 料的价格是否符合核定的价格。费用、利润、税金的计算是否符合规定，注意各 项费用的计取和计算误差；合同变更价款的计算是否真实、准确；材料价差和按 实结算的计算是否正确；核定工程实际造价等； C、初步审查后出具竣工结算审核初审意见稿及明细表，征求委托方意见后， 出具结算审核征求意见稿 D、与相关各方交换意见

　　④参与招标答疑时尽可能明确今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料、 分包项目及相应的经济责任，减少索赔隐患。

　　⑤参与合同谈判与施工合同经济条款的起草，避免由于合同未明确或不严密 等原因而造成造价失控或扯皮现象。

　　⑥图纸会审，是指在招标完成并确定施工承包单位后，由开发商组织，承包 商、设计、监理等单位参加的最大范围的设计交底及图纸审查会议。主要目的是 在正式施工前从施工及监理的角度审核施工图纸，及时发现错误和不合理因素， 减少施工过程中的洽商变更及承包商的施工索赔，解决施工隐患。开发商的施工 管理人员应以图纸会审为基础，在施工阶段控制工程变更的产生，使工程造价控 制的主动权掌握在开发背背山手中，为造价控制的稳定性提供保证。

　　好现场服务工作，及时解决有关设备技术质量、缺损件补充等工作。 ②验收：采购方对供货方交货应及时进行验收，依据合同规定，对设备的质

　　量及数量进行核实检验，如有异议，应及时与供货方协商解决。 ③结算：采购方对供货方交付的货物检验没有发现问题，应按合同的规定及

　　时付款，如果发现问题，在供货方及时处理达到合同要求后，也应及时履行付款 义务。

　　同的所有事项。 B、咨询人建立合同管理系统 合同管理系统由以下 5 个部分组成，其中前三部分是合同监督的基础，合同

　　监督又是索赔和反索赔的前提条件。这五部分形成了一个完整的合同系统，它们 之间的关系十分密切，缺少其中任何一部分，合同管理将失去它的效果。

　　合同分析与分解 对合同条款分析解释。同时也要对合同条款的更换、延期说明、投资变化等 事件进行仔细分析。 对于哪些与委托方有关的活动都必须分别存档，以防漏项。合同分析和工程 检查等工作要同工期联系起来。合同分析是解释双方合同责任的根据。 合同分析是在订立合同的过程中即要按条款 逐条分析，如果发现有对本方 产生风险较大的条款，要相应增加抵御的条款。要详细分析哪些条款与委托方有 关、与总包有关、与分包有关、与设计部门有关、与工程检查有关、与工期有关 等，分门别类分析各自责任和相互联系的关系，做到一清二楚，心中有数。 建立合同数据档案 合同数据档案就是把合同条款分门别类的归纳起来，将它们存放在计算机中， 以便于检索。合同中的不同规则、特殊情况、技术规范、特殊的技术规则、协商 结果等都可以用计算机检索。这就大大地方便了合同管理工作，能得到关于合同

　　连设计单位比较的权利都被子剥夺了。在建设资金相对贫乏、投资又相当大的今 天，如何从技术上控制造价，确实值得我们设计人员去思考。

　　2.3.2.5、推行价值工程理论的应用 运用价值工程原理 V=F/C，可采用方式有： ①功能增加，成本不变； ②功 能增加得多，而成本增加得少； ③功能不变，成本减少。对建筑工程的功能进行 分析和分解，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程的材料选择、设备选型与建 筑工程的功能和经济寿命联系起来综合考虑，寻求最佳的功能造价比，从而获得 最佳设计。 2.3.2.6、加强图纸会审工作 加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服 设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。房地产开发企 业在设计出图前，应组织总工办、工程部、经营部，对图纸技术的合理性、施工 的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的 审核管理工作。在施工前尽可能得对施工图纸中的问题，详细的进行会审，对提 出的问题在施工前进行变更图纸，做到功能观感造价比最佳。例如可以采取一定 的激励措施，对提出问题的人员进行一定比例的奖励，这样既提高相关人员的积 极性，又可以降低工程的造价。 初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制 概算不超过投资估算，主要是对工程的设备、材质的控制。为此，初步设计阶段 的限额设计工程量应以可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准为依 据，对可行性研究阶段不易确定的某些工程量，可参照设计和通用设计或类似已 建工程的实物工程量确定。在初步设计限额中，各专业设计人员要增强工程造价 意识，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使用功能的条件 下进行设计，力求将工程造价和工程量控制在限额内。为鼓励、促进将工程造价 和工程量控制在限额内。为鼓励、促进设计人员做好设计方案选择，要把竞争机 制引入设计中，实行设计招标，促进设计人员增强竞争意识，增加危机感和紧迫

　　单价合同：单价合同是最常见的合同类型，单价合同又分为固定单价和可调 单价等形式。

　　固定总价合同：固定总价合同以一次包死的总价格委托承包，除了设计上有 重大变更，以便不允许调整合同价格。在正常情况下，可以免除委托方由于要追 加合同价款、追加投资带来的麻烦。

　　成本加酬金合同：在这类合同中，合同条款应十分严格。委托方应加强对项 目的控制并参与项目方案（如施工方案、采购、分包方案等）的选择和决策，否 则容易造成损失。同时，合同中应明确规定成本开支和间接费支付的范围，规定 委托方有权对成本开支做监督、审查和决策。

　　规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现 场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，认 真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。实行工 程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保工程结算质量。

　　2.4 实现工程总目标的主要措施及偏差纠正措施 2.4.1 实现工程总目标的主要措施

　　（1）隐蔽工程审核工作程序及计划时间安排 a) 隐蔽工程应该在封闭前 2 天书面通知审计项目组； b) 审计项目组查看后提出审计意见； c) 工程管理部门根据审计意见，落实并实施。

　　（2）工程洽商、变更咨询程序及计划时间安排 a) 提出洽商、变更的要求，需由主张单位或部门以书面形式提出，并且应与审

　　计项目组协商一致后执行； b) 洽商、变更在变更事项 7 天前提交有关变更费用的书面材料，并附变更费用

　　G、协助委托方处理合同索赔事项 主要是控制承包商的索赔与进行反索赔。 反索赔控制的任务：反索赔控制着眼于索赔损失的防止和减少，其基本任务 有如下两项。 ①反驳对方不合理的索赔要求，否定或部分否定对方的索赔要求，尽可能避 免或减少索赔损失。 ②防止对方索赔事项的发生。 通过有效的合同管理，尽可能防止或避免索赔损失和争执的发生。 协助委托方撰写反索赔报告等 综上所述，建设项目全过程跟踪造价咨询服务的重点如下： 根据合同条款，认真做好工程计量与工程费用支付程序的管理工作，使投资 控制工作科学化、规范化。 按照合同文件所规定的方法、范围、内容、计量单位，负责工程所有支付项 目和各种款项的合理性、合法性审查。审查施工单位报送的工作量月进度报表， 签署意见后报甲方审批。 核实工程量，进行实物量签认及当月材料采购单价的签认。 认真做好工程计量和支付工作，不符合合同文件要求的工程不予计量。 严格控制涉及工程造价增减的工程变更，按国家有关法律法规、结合现场实 际合理处理索赔与反索赔事件。对如下原因的变更予以高度重视，进行主动控制。 投资人决策性的改变，如提出新的设计变更对原设计进行修改，工程范围和内容 发生变更的；设计单位的设计文件和现场情况不符，绘制有错误，图纸与说明不 一致；承包人由于施工的需要而提出的变更，由于材料、设备供应问题而产生的 变更；由于当前实际科技水平的限制和当地人力不可抗拒的破坏而引起的设计变 更的。

　　造价工程师在行使自己权力，处理索赔事务，解决争执时，必须迅速行事， 在合同规定的期限内，或在通常认为合理的时间内履行自己的职责，否则不仅会 给承包商提供新的索赔机会，而且不能保证索赔及时、公正、合理地解决，使许 多问题积累起来，造成混乱。

　　总之索赔反驳应做到以合同为依据，公正合理，正确反映工程造价，更好地 维护双方利益。

　　（6）进度款审查及分期结算造价控制 每月对进行中的工程进行评估并向委托方提交分期结算单。分期结算单的评 估将与设计单位/监理单位合作，以确保设计单位/监理单位对施工质量及进度的 意见能在中期付款金额中得到反映。 分期结算造价控制程序如下图：

　　施工阶段审核施工单位报送的工程预算，竣工后全面审核施工单位报送的工 程决算，协助投资人办理工程款项拨付事宜。

　　对项目中的新增工程、零星工程合同谈判，合同条款拟定提供技术咨询。 二、造价控制大纲及控制措施 2.1 造价确定和控制的重点、难点分析

　　工程全过程造价控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、 建设实施阶段和竣工结算阶段，事先主动进行工程相关经济指标的预算、估算， 积极参与项目建设的全过程，正确处理技术先进与经济合理两者间的对立统一关 系，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中，为领导层在投资 决策、设计和施工等过程中做好经济参谋，保证项目管理目标的实现，提高工程 投资效益。

　　止才告结束的完整过程。合同跟踪目的在于发现合同执行中的偏差，及时提出纠 察和措施，确保合同目标的实现。合同跟踪是一个动态的过程，他为项目合同执 行的索赔（反索赔）提供了有力的证据。

　　合同跟踪的对象通常有如下三个层次。 ① 具体合同事件的跟踪 ② 分包商的工程和工作情况跟踪 ③ 项目工程进展情况跟踪 C、合同诊断 合同诊断是对合同执行情况进行的评价、判断和趋势分析与预测。主要包括

　　②当施工过程中出现各种变化，如地质条件的变化、材料的代换、工程量的 增减、设计的变更等，造价工程师应根据实际发生的变化，充分深入施工现场， 争取第一手资料(隐蔽工程资料、实际施工记录等)，包括联系单上的签署意见， 为日后的索赔处理、结算决算提供依据。(建议：造价部对所有联系单进行经济分 析并签署意见(并附相关计算稿)。公司管理层应明确未经造价人员签署意见前， 项目经理不得签署肯定意见。)

　　在空间、时间和资源条件上的冲突等。 ④ 协调各分包商之间的关系。 ⑤ 监督合同条款执行的情况，对违约情况提出事前、事中或事后的警告，直

　　至采取必要措施。 ⑥ 对项目承包方的项目施工质量、成本、进度等进行监督检查。 ⑦ 监督及处理任何涉及合同变更的有关事宜。 ⑧ 收集、保管及处理合同和有关合同变更、执行、检查的一切文件资料。 ⑨ 审核及处理有关合同执行中的索赔事项，研究反索赔措施与策略。 B、合同跟踪 合同跟踪是指不断追踪合同的执行过程和执行结果，是从合同签约就开始终

　　目的背景材料、国家的相关法规、项目的有关文件、以及与项目相关的其他情况 资料。

　　（3）编写全过程跟踪咨询工作大纲或实施方案 在对项目相关资料进行认真研究的基础上，审计中介机构按委托方的要求编 写全过程跟踪审计项目工作大纲或实施方案，并征求委托方意见。 （4）建立咨询项目组 审计中介机构及时构建审计项目组，并进行团队工作职责任务分工。 3.1.2 组织计划实施 (1) 进驻现场或进行现场调研 根据项目工作大纲的安排，审计中介机构应及时组织审计项目组中的有关人 员到项目现场进行工作。现场工作主要有二种，一是进行现场调研，二是有些项 目的工作内容就是在现场来完成。无论是那种工作，造价工程师进入现场后都必 须严格执行造价咨询行业及企业现场的有关规定，并要在企业的配合下完成相关 工作。 (2) 组织实施 审计项目组成员根据大纲的要求，按照各自分工，完成相关的工作任务。审 计项目组要进行认真的组织与协调工作。在各相关部分工作完成的基础上，造价 工程师进行必要的系统性的组合与优化工作，并对出现的差异部分进行修正，以 此作为基本工作成果。

　　2.3.1.1 编制投资估算的必要性 投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。是决策性的文件，它是研 究、分析建设项目的经济效果的重要依据。在可靠性研究报告批准后，估算就作 为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为奖金筹措及向 银行贷款的依据。因此，在经济工作中应该实事求是的反映设计内容，反映建设 地区的经济状况，从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设投资。 2.3.1.2 投资估算必须是设计的真实反映 在投资估算中，应该实事求是的反映设计内容，这就要求设计人员从工程规 模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较，方案要优化， 设计方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案 的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照工程造价管理的原则，合理 预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资 估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。 工程估算是项目决策的工具，是承包商加强成本控制的依据。在决策阶段， 工程造价控制的内容，一是合理确定项目的建设规模和建设水平，投资者是否有 足够的财务能力支付项目建设费用，人力、设备是否能达到设计中的要求；二是 合理选择项目建设地点，地点好的房地产便于销售，资金回收快，有利于企业的 发展；三是进行可行性研究，编制投资估价，工程估价是制定投资计划、控制投 资的有效工具，又是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。为做

　　在项目作出投资决策后，控制造价的关键在于设计，这也是工程造价控制的 重点。

　　据有关资料分析，设计费一般占建设工程全寿命费用的 1％左右，但对工程 造价的影响度占 75％以上。目前的实际情况是：设计单位及个人对工程质量负有

　　明确而重大的责任。而设计保守(在功能不影响的前提下)，既可减少工作量，又 避免被迫究其责任。

　　2.3.4.3 严格现场签证管理 应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、 分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、 准确，首先要强调办理工程签证的及时性。一道工序施工。